专题八、房地产与土地调控制

　　1.国务院总理温家宝在7月25日主持召开国务院常务会议，部署进一步加强土地调控工作，并下发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。

　　会议认为，当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新的情况和问题，建设用地总量增长过快，工业用地低成本过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止。会议强调，必须采取更严格的管理措施，切实加强土地调控。

　　(一)调整利益机制。提高征地成本，征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。规范土地出让收支管理，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。调整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土地使用税征收标准和耕地占用税征收标准。建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。

　　(二)完善责任制度。地方各级人民政府主要负责人要对本行政区域内的土地管理和耕地保护负总责。坚决制止“以租代征”等违法违规用地行为。

　　(三)健全法律机制。充分发挥国家土地督察机构的作用，强化对地方政府及土地管理部门执法行为的监督检查。严肃惩处土地违法行为，对重大土地违法违规案件要公开处理，构成犯罪的，要依法追究刑事责任。

　　2．《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的主要精神

　　重在调整利益、明确责任、依法惩戒。

　　第一，立足利益机制的调整，遏制建设用地盲目扩张的经济动因。管住管好土地，最关键的是要消除各地扩张用地的经济动因。基本思路是，

　　一要提高土地的取得和保有成本。提高被征地农民的社会保障水平，强调凡社会保障费用不落实的不得批准征地。耕地占用税和城镇土地使用税也要相应提高征收标准。

　　二要提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。目的是切断地方的经济动因，把新增建设用地有偿收益要拿出来。实际征收标准和出让土地纯收益之间还有相当大的差距。

　　三要规范土地出让收支管理。土地出让收益不能作为市长的“零花钱”，同时用于被征地农民社会保障，用于建设城市廉租房和农村基础设施建设等。这几项措施，核心是要调整中央地方的利益分配关系，逐步减少地方政府盲目扩张用地中的经济利益驱动。

　　第二，重点放在完善责任制度。保护耕地的任务，不能仅仅靠利益机制的调整，还离不开行政手段。行政手段的核心就是要完善责任制度。

　　这次在完善责任制度上做到四个突破：一是严格实行问责制。二是明确考核依据。三是补充了责任的内容。对违反国家调控政策的，要给予处分。四是土地利用特别是土地计划的管理方式做了一个大的调整。过去计划侧重于资源保护，调整后新增建设用地将成为一个重要的指标，从而来体现宏观调控的要求。

　　第三，强调了法律的惩戒作用。现行法律规定很严格，但总体上执行的力度不够。所以要强调法律的惩戒作用，建立案件查处的协调机制。同时，还要对一些法律条款做深入的研究。

　　3.宏观调控政策与房市

　　从9月5日至7日，宏观调控政策是三箭齐发，击中了炒房者的要害。

　　9月4日的“第一箭”由国家外汇管理局和建设部共同发出的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，目标直指外资投机炒楼。其主旨即在于加强外资购房结汇时的审核，其关键则在于把握真实性。

　　9月5日的“第二箭”来头更大，由国务院直接下发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，意在严把土地“闸门”，加强土地调控。土地是房地产之源，土地调控最大的关联方当然是房地产业。

　　国务院这一最新通知，最突出之处是两点，一是突出明确地方政府调控土地的责任，规定“地方各级人民政府主要负责人应对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责”；二是提高土地使用成本给投资降温。通知表示，将提高城镇土地使用税和耕地占用税征收标准，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准，工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让且其出让价格不得低于公布的最低价标准。

　　9月6日发出的“第三箭”是建设部、国家发改委、工商总局三部委启动的一项活动———在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治活动，活动的重点打击对象包括捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作行为等6类违法违规行为。对房地产交易秩序进行专门治理，在国内历史上应当说是头一次，这再一次印证了中央宏观调控的决心之大之坚。9月初出台的这三大宏观调控举措，其特征具有强烈的行政色彩。我国本轮宏观调控的三大手段是市场手段、行政手段和法律手段。中国国情还离不开行政调控方式，毕竟中国还是一个转轨中的社会主义市场经济体制国家。再者，在这些行政化手段出台不久之前，我国已经采取了诸多市场化举措，包括提高银行存款准备金率、升息以及其他税收、财政措施。多种调控共同作用之下，其积极成效将不只作用于房地产业，也必更将有利于我国国民经济整体及各行业的可持续发展。